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理財(cái)常識(shí) 投資房產(chǎn)貸款忌坐等升值: 摘要：有人說：投資者買到有租金支撐的房子像“月季花”，月月開年年開，永遠(yuǎn)開不敗；買到?jīng)]有租金支撐的房子像“曇花”，年年盼月月盼，就是不見花，投資收益只有在房子出手時(shí)才能“一現(xiàn)”。投資房產(chǎn)貸款忌坐等升值這話有一定的道理。投資者買房為升值，這種理財(cái)思路是對(duì)的，但是買房以后坐等升值，就不可取了。僅就住房而言，它的基本屬性是居住，無論是自住還是他住，它都在釋放著它應(yīng)有的價(jià)值，一旦無人使用它，它的價(jià)值無法釋放，投資者就得不到投資回報(bào)。再說持有房子也是有成本的，這是投資買房與投資其他理財(cái)產(chǎn)品不同的一個(gè)特性。房子的持有成本可分為資本性支出和物業(yè)性支出兩大類。資本性支出主要包括在持有期間為貸款而付出的利息和首付款的時(shí)間成本〔一般按同期銀行存款利率計(jì)算〕；而物業(yè)性支出的種類比較多，主要有物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)折舊，如果投資的是異地房產(chǎn)，還有異地的管理性支出。投資房產(chǎn)不是買股票，手里有個(gè)千頭八百的就能買一手，然后就坐等股價(jià)往上漲。投資房產(chǎn)貸款忌坐等升值，投資房產(chǎn)少則幾十萬元，多則上百萬元乃至更多，每年的這個(gè)費(fèi)那個(gè)費(fèi)就可想而知了。倘若投資購買的房子空關(guān)幾年，那持有的代價(jià)就大了。筆者的哥哥于2006年初，在上海楊浦區(qū)的新江灣城買了一套170多平方米的復(fù)式房，花了160多萬元。他想出租吧，目標(biāo)房客又找不到，房客都嫌房子太大；非目標(biāo)房客來租他的房子，他又不敢租，生怕人家搞群租，給自己引來麻煩。他傾其所有買來的房子，兩年來只能“束之高閣”，每年還得自掏腰包付4000多元的物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)然，這套房子已經(jīng)增值了，以后有賬可進(jìn)，可總不能讓人家物業(yè)公司等著你賣了房子再付物業(yè)費(fèi)吧。看來投資房產(chǎn)的人，也不全是“老鼠掉進(jìn)了米缸里”。如今有不少房產(chǎn)投資者以為，自己投資買的房子已經(jīng)升值了，出不出租無所謂，出租的收益是小錢，房產(chǎn)的增值才是大錢。其實(shí)，這不是真正的房產(chǎn)投資者所為，房產(chǎn)投資不是投資股票，可以追漲殺跌，況且，房產(chǎn)的增值僅是房產(chǎn)投資收益的其中一部分。房產(chǎn)的投資收益有兩塊，一塊是增值，一塊是租金。投資者無論是在買房前還是在買房后，都要把兩只眼睛睜得大大的，用一只眼睛盯住房?jī)r(jià)的漲跌，用另一只眼睛盯住租金的漲跌，要學(xué)會(huì)兩頭看、兩手抓，兩塊收益都要拿。為此，投資者不妨采取以下兩種方法。方法一：對(duì)于那些以短期持有為目的的房產(chǎn)投資者來說，也不應(yīng)該放棄房產(chǎn)出租這部分收益，更不應(yīng)該將房子空關(guān)，坐等房子升值。一般來說，一個(gè)樓盤從交房開始，將有一到兩年的裝修期，房產(chǎn)投資者可在拿到房子的鑰匙后，把毛坯房出租給裝修公司作臨時(shí)辦公房，如果是底層的房子，還可以出租給建材供應(yīng)商作臨時(shí)倉庫，獲得的租金雖說不多，用于付物業(yè)費(fèi)和房貸利息還是綽綽有余。這也是不以錢少而不為啊。方法二：對(duì)于以長(zhǎng)期持有為目的的房產(chǎn)投資者來說，應(yīng)該對(duì)已購房產(chǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修，以提高投資房的出租收益。從近年的租賃行情看，有簡(jiǎn)單裝修的房子比毛坯房的租金要高50％以上，高檔裝修的房子比簡(jiǎn)單裝修的房子租金要高50％以上，有家電家具的房子比空房子的租金要高50％以上。現(xiàn)在租賃市場(chǎng)上出現(xiàn)的那些假“豪華房”，就是那些房產(chǎn)投資者通過簡(jiǎn)單裝修專為房客們打造的。這種假“豪華房”，一般可比沒有裝修且一無所有的房子租金高出50％～100％。這樣的“豪華房”不僅能吸引層次較高的房客，而且租期也比較長(zhǎng)。; #房產(chǎn)貸款
2023-12-11 13:54:45