近年來，隨著我國房價的持續(xù)增長，全款買房恐怕只是極少數(shù)人才有的舉動，絕大多數(shù)都會選擇貸款買房，公積金貸款買房或者商業(yè)貸款亦或者組合貸款買房。當然，有住房公積金的朋友大多會選擇公積金貸款買房，因為公積金貸款利息要比商業(yè)貸款低很多。那么，公積金貸款買房流程有哪些？在貸款買房時如何選擇貸款方式更合適呢？本文將為您詳細介紹。

公積金貸款買房流程

1、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協(xié)議。

2、借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請，受托行業(yè)可根據(jù)需要，代為收集借款人申請資料，統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。

(1)借款人身份證件(指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)及婚姻狀況證明；

(2)借款人家庭財產(chǎn)和收入證明；

(3)合法的購(建、修)住房合同意向書、協(xié)議或其他批準文件；

(4)抵押物或資物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或資押的證明；有權(quán)部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供保證的書面文件和保證人資信證明；

(5)有所購(建、修)住房全部價款20%以上的自有資金，并保證用于支付所購(建、修)住房的首付款；

(6)自建住房的，應(yīng)出具計劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的批準文件；

(7)對自有住房進行翻建、大修的、應(yīng)出具自有住房產(chǎn)權(quán)證明；

(8)有住房資金管理中心認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；

(9)住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

3、住房資金管理中心對每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行簽訂委托貸款合同。

4、受托行按照委托貸款合同約定，與借款人分別簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質(zhì)押合同》和《住房公積金委托貸款保證合同》后，辦理借款手續(xù)。

5、受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開立的指定賬戶。

不同人群貸款買房選擇技巧

1、直客式房貸:省本錢

“直客式”房貸又叫“超前按揭”,就是個人先找銀行貸款,然后再去買房。銀行直接貸款給買房者,不用經(jīng)過開發(fā)商擔保,貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等,都可根據(jù)購房者的需求決定。目前,中行、建行、民生都已經(jīng)推出了這項業(yè)務(wù)。

優(yōu)點:買房時可辦理一次性付款,這樣房價通常可以得到一定幅度的優(yōu)惠。另外,由于繞過了開發(fā)商和中介的環(huán)節(jié),“直客式房貸”可以節(jié)省一筆中介費。

缺點:沒有開發(fā)商擔保的借款人需要尋找專業(yè)的擔保公司,因此會多付一筆擔保費。并且銀行為了降低自身風險,對申請直客式房貸的市民設(shè)置的門檻較高。據(jù)記者了解,最受銀行青睞的“直客式房貸”申請人是政府機關(guān)公務(wù)員及行政事業(yè)單位工作人員。據(jù)悉,各級政府機關(guān)、國家機關(guān)特派機構(gòu)、海關(guān)、檢驗檢疫等單位的在冊入編員工,往往能比較容易申請到“直客式房貸”。

適宜人群:有穩(wěn)定收入、良好的授信記錄、所購房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。

2、固定房貸:規(guī)避加息風險

這種房貸產(chǎn)品的特點在于,在貸款期限內(nèi),不論銀行利率如何變動,借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息,不會因為利率變化而改變還款數(shù)額。目前,建行、招行、農(nóng)行、光大銀行都已經(jīng)推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。

優(yōu)點:利率不隨物價或其他因素的變化而調(diào)整,而將未來的利率風險鎖定。

缺點:雖然各家銀行在推出固定房貸時,考慮到降息的問題,紛紛推出相關(guān)對策。但是仔細研究相關(guān)產(chǎn)品,在規(guī)避降息問題上,可能還是會產(chǎn)生一些費用。例如,光大銀行的固定、浮動利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù),原辦理浮動利率房貸的客戶轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)(包括住房、商用房),辦理時不收取任何違約金和手續(xù)費;對于已辦理固定利率房貸,且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的客戶,在繳納一定違約金的情況下,才能申請轉(zhuǎn)辦浮動利率房貸。只有固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的,才免收違約金。

適宜人群:主要是3種人,一是有固定收入的人;二是有升息預期的人;三是一些為了鎖定風險的生意人。

友情提醒:如果計劃短期內(nèi)提前還貸,或想增加還款額的購房者,最好不要考慮申請固定利率房貸,因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸,違約金高達貸款余額的3%(貸款存續(xù)期在一年以內(nèi))。

3、入住還款法:減輕初期壓力

去年,招行推出了個人住房按揭貸款“入住還款法”。據(jù)了解,“入住還款”是指客戶在招行辦理一手房住房貸款業(yè)務(wù)時,可以申請從貸款第一個月開始,與招行約定一個時間段僅償還貸款利息,無需償還貸款本金,約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式,歸還貸款的本金和利息。

優(yōu)點:有效降低購房者交房初期的經(jīng)濟壓力。

缺點:由于加上了約定期還的利息,從整體上看,實際還款的總金額會比正常還款多。

適宜人群:有穩(wěn)定收入來源、初期資金不多且面臨裝修或購買家電等需求的年輕購房者。

貸款買房常識

通常情況下，貸款買房的貸款方式有三種：商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款：

商業(yè)貸款：購房者以所購住房，或以自己或者第三人所有的其他財產(chǎn)作為抵押，或者由第三人為貸款提供連帶保證責任，向銀行申請獲得貸款。

公積金貸款：指按時足額繳存住房公積金的購房者，在購買、建造、大修自住住房時，以其所購(建)住房或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔償還本息連帶責任，向住房公積金管理中心申請的以住房公積金為資金來源的住房貸款。

組合貸款：一般是指同時申請商業(yè)貸款和公積金貸款，該貸款方式稱為組合貸款。比如，某購房者申請住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時又不到所購房價80%，可以再申請商業(yè)性貸款，兩項貸款總額不超過房價的80 %，這叫組合貸款。