住房公積金已經(jīng)成為人們購房的重要資金來源，然而，對于住房公積金使用中的細則，依然有不少市民不甚明了。業(yè)內(nèi)人士指出，只要合理有效地使用，住房公積金不僅能幫助購房者早圓購房夢，而且還能幫購房者省錢，使購房更為輕松。

使用公積金購房有“三項注意”

其一，公積金不能直接用作購房首付。如果市民想要通過住房公積金貸款購房，需要先消費后提取，即先墊付首付款，然后再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本，已結(jié)婚的需要提供結(jié)婚證等證明材料，到當?shù)?a href='http://www.gdhbjg.com/30000001/' target='_blank' title='住房公積金管理中心' >住房公積金管理中心提取其公積金內(nèi)的存儲余額。

其二，公積金的提取總額不能超過房款總額。比如，一位市民貸款購買的房屋總價為20萬元，而他的公積金存儲余額有30萬元，他只能提取20萬元的公積金，剩余的10萬元公積金不能提取。

*部分城市公積金貸款達60萬。比如：西安特殊情況可達70萬、成都、廣州等多地區(qū)。

其三，結(jié)清公積金貸款后可以再用公積金購房。無論是在婚前還是在婚后辦理的公積金貸款，夫妻雙方中有一方辦理過公積金貸款，公積金中心系統(tǒng)上就會有相應記錄，在上次貸款未還清前，夫妻雙方不能再使用公積金貸款購買第二套房。但如果第一套房的公積金貸款已結(jié)清，夫妻雙方再次使用公積金貸款買房，仍視為首次購房，不受二套房的政策限制。

怎樣巧妙利用公積金貸款

利用好相關政策

對于購買首套房來說，應該遵循先公積金貸款后商貸的順序，可充分享受公積金貸款的優(yōu)惠利率政策。對于想購買兩套房的投資者來說，應先用商貸購買首套房，再用公積金貸款買房，節(jié)省利息支出。

用足貸款額度

在購房時，要盡可能使用公積金貸款。在一些大城市，如果房價較高或購買的房屋面積大，公積金貸款的額度可能不夠用，一些地方可能出于一人買房，全家支持的考慮，也作出了一些新的規(guī)定，如天津、銀川、汕頭等地推出了父母子女可以互提公積金買房政策。

選擇合適的還款方式

各地對公積金還款方式規(guī)定也不盡相同，基本上分為逐月還款和一次性還款兩種。一般來說，采用逐月還款方式較好，可在一定程度上減輕還款壓力，并在資金寬余時，再將還款方式變更為一次性還款來降低利息支出。這對于收入不很穩(wěn)定或資金困難的購房者來說無疑非常有利。

變通使用公積金

公積金除用于貸款外，還可用于購買、建造、翻建和大修自住房等。公積金的計息利率相對較低，如果不提取，就只能等退休時才能領，應盡量發(fā)揮其應有的作用。

提取公積金還貸

許多地方規(guī)定，買房一次性付款后，半年內(nèi)可以提取自己的公積金和補充公積金。當然，也可采取公積金沖還貸款方式(提取住房公積金歸還個人住房貸款，有兩種方式：一次性還款法和間斷還款法)。如直接用于貸款扣款，公積金沖還貸款后幾個月之內(nèi)自己可不用再還貸款，這樣每月的還款額就可以相應減少，其中自然可以少付一部分貸款利息，從而減少貸款支出。

公積金貸款換房

從多家中介和個貸機構(gòu)了解到，2013實際操作中，公積金貸款對二套房的認定，大都只是“認房”。只要購房人名下房產(chǎn)賣掉，再次用公積金貸款時將比照首套房政策執(zhí)行。如果嚴格執(zhí)行“認房又認貸”，即便將房產(chǎn)賣掉，名下無房，但之前只要有貸款記錄，仍會被認定為二套房。

個貸機構(gòu)“偉嘉安捷”相關人士認為，公積金貸款“認房又認貸”如從嚴實施，北京公積金交易量將大幅回落，政策會傷及近30%的剛性需求改善型群體。根據(jù)“認房又認貸”的政策，購房人如使用公積金貸款要先滿足第一套房不超29.4平米才可以，同時二套房首付為60%，利率在基準利率上浮10%。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，如果公積金貸款政策從嚴實施，將影響10%左右購房者。2013，公積金貸款占北京市場成交量的40%左右。賣小房換大房這部分購房者，其中部分將被認定為二套房，有些甚至將失去貸款資格。

張大偉表示，“認房又認貸”的政策過緊，不利于自住需求。“對于調(diào)控政策來說，對剛需應有所保護，特別是改善性需求，公積金政策的從嚴不僅影響這部分需求改善，也將影響二手房市場的房源供應。