什么是房貸險(xiǎn)？房貸險(xiǎn)有什么好處？人們往往在發(fā)生重大意外事故的時(shí)候才想起保險(xiǎn)的好處，殊不知保險(xiǎn)是越早投保越有好處。

上海“11·15”特大火災(zāi)發(fā)生以后，讓房貸險(xiǎn)重新回到人們的視野。據(jù)上海保監(jiān)局網(wǎng)站信息顯示，截至11月23日中午，經(jīng)排查，上海“11·15”特大火災(zāi)共有9家產(chǎn)險(xiǎn)公司涉及賠案58件，其中，房貸險(xiǎn)18件，保額1197.31萬(wàn)元。房貸險(xiǎn)的重要性在經(jīng)歷了這次火災(zāi)之后再次凸顯。

　　房貸險(xiǎn)概念

個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)，簡(jiǎn)稱(chēng)"房貸險(xiǎn)"，房貸險(xiǎn)包括了房屋險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn),是既保房屋又保人的。房屋險(xiǎn)保的是房產(chǎn)的安全，如遭受火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)等造成損失的賠償。還貸保證保險(xiǎn)則是在借款人因意外傷害而喪失還款能力時(shí)，由保險(xiǎn)公司向銀行還款的保證保險(xiǎn)。它的基本操作模式是：房產(chǎn)商將商品房銷(xiāo)售給需要貸款的業(yè)主，業(yè)主向銀行申請(qǐng)貸款，銀行要求業(yè)主將所購(gòu)的房屋進(jìn)行抵押，并向其指定的保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)房貸保險(xiǎn)。銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險(xiǎn)等給予貸款。

　　什么是夫妻房貸險(xiǎn)?

夫妻房貸險(xiǎn)，保險(xiǎn)對(duì)象由一人增加到了兩人，即無(wú)論投保人夫妻雙方中任何一方遭受保險(xiǎn)事故，夫妻雙方的還貸責(zé)任都將全部由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。它是繼強(qiáng)制房貸險(xiǎn)取消之后，升級(jí)后的一種新的險(xiǎn)種。在貸款期間，萬(wàn)一借款人因意外導(dǎo)致死亡或傷殘，保險(xiǎn)公司即代為償還相應(yīng)的全部或部分貸款，既不向借款人或其家人追索代償款，也不收回購(gòu)置房產(chǎn)。因此投保人獲得保障的幾率大大增加。另外，保險(xiǎn)期限可以自主選擇。

　　原強(qiáng)制房貸險(xiǎn)局限性

看似保障齊全的房貸險(xiǎn)之所以受到借款人的質(zhì)疑，除了其強(qiáng)制性外，還確實(shí)存在不合理之處。其一，房貸險(xiǎn)由貸款人購(gòu)買(mǎi)，第一受益方卻是銀行，實(shí)際上是銀行避風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)掏腰包。其二，房貸險(xiǎn)保費(fèi)的計(jì)算包含了房屋險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn)兩部分，而對(duì)絕大部分借款人來(lái)說(shuō)，房屋出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的幾率很小，僅需要還貸保證保險(xiǎn)即可。

　　強(qiáng)制房貸險(xiǎn)取消

人民銀行于1998年頒布實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》相關(guān)規(guī)定確立了房貸險(xiǎn)強(qiáng)制保險(xiǎn)的地位，8年來(lái)，商業(yè)銀行一直將此險(xiǎn)種列為按揭業(yè)務(wù)的必要條件。但從06年起，由于房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)不斷松動(dòng)等諸多原因，商業(yè)銀行開(kāi)始陸續(xù)取消房貸險(xiǎn)的強(qiáng)制做法。06年6月底，保監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，對(duì)房貸險(xiǎn)的貸款金額、保險(xiǎn)期以及繳費(fèi)方式等進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，力促房貸險(xiǎn)的升級(jí)換代。

據(jù)了解，2006年以前，房貸險(xiǎn)曾是商業(yè)銀行審批房貸的必要條件，購(gòu)房者只有購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)才能向銀行申請(qǐng)按揭貸款；2006年，大部分銀行已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)制要求貸款客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)，甚至銀行打出“非強(qiáng)制房貸險(xiǎn)”吸引客戶(hù)。實(shí)際上購(gòu)房借款人購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)的比例相當(dāng)?shù)?，相?dāng)部分人在購(gòu)房時(shí)為了省下幾千元，就放棄購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)。而大多數(shù)貸款買(mǎi)房人在提前還清房貸后，都不約而同地選擇了將房貸險(xiǎn)退保。

據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，根據(jù)上海市保險(xiǎn)同業(yè)公會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至今年10月31日，由于退保金額大于保費(fèi)收入，全市房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)賬面收入為-5817萬(wàn)元。全市財(cái)險(xiǎn)公司中，至少有20家公司房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入為零，11家公司賬面收入為負(fù)數(shù)。面臨如此尷尬局面的房貸險(xiǎn)，真的“一無(wú)是處”嗎？其實(shí)并非如此。

房貸險(xiǎn)，即個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)。對(duì)于房貸險(xiǎn)而言，買(mǎi)房人是投保人，保險(xiǎn)費(fèi)由投保人支付，銀行是受益人，當(dāng)發(fā)生保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)事故時(shí)，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)賠付責(zé)任，銀行作為受益人獲得保險(xiǎn)金。目前市場(chǎng)上的房貸險(xiǎn)由兩部分保險(xiǎn)責(zé)任組成：財(cái)產(chǎn)損失和還貸保證。一旦房屋出現(xiàn)因火災(zāi)、暴風(fēng)、洪水等自然災(zāi)害（地震除外）發(fā)生損毀的，保險(xiǎn)公司將根據(jù)保險(xiǎn)合同約定進(jìn)行理賠，或者是貸款人出現(xiàn)死亡和重大傷殘時(shí)，保險(xiǎn)公司將代為償還全部剩余貸款。

看來(lái)如此重要的房貸險(xiǎn)卻被冷落多年，其實(shí)是有深層次原因的。一方面，是條款上的苛刻。如“房貸險(xiǎn)”條款中明確規(guī)定，因?yàn)閼?zhàn)爭(zhēng)、自殺、酒后駕車(chē)等造成的被保險(xiǎn)人死亡，將作為免責(zé)條款，投保人得不到保險(xiǎn)公司的賠償。同時(shí)，對(duì)于失業(yè)等因素造成被保險(xiǎn)人無(wú)法還貸，也不予理賠；而在自然災(zāi)害導(dǎo)致的房屋倒塌中，則規(guī)定如果是地震不能理賠。

另一方面，房貸險(xiǎn)保費(fèi)曾一度采取由銀行一次性代收的方式，保險(xiǎn)公司也一次性向銀行支付全部手續(xù)費(fèi)。但按規(guī)定，如購(gòu)房者提前還貸，保險(xiǎn)公司需將未到期責(zé)任年限的保費(fèi)全額退還，但銀行卻不會(huì)返還已經(jīng)收取的手續(xù)費(fèi)，因此保險(xiǎn)公司的積極性也不高。

實(shí)際上，保險(xiǎn)公司發(fā)展房貸險(xiǎn)，最擔(dān)心的是客戶(hù)提前還貸問(wèn)題。這一問(wèn)題如今可以更靈活地處理。有專(zhuān)家指出，為了避免房貸險(xiǎn)退保房屋處于脫保狀態(tài)，保險(xiǎn)公司還推出房貸險(xiǎn)和家財(cái)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換的服務(wù)。當(dāng)客戶(hù)辦理房貸險(xiǎn)退保之后，可以用全部或部分的退保金，以較為優(yōu)惠的價(jià)格投保家財(cái)險(xiǎn)，獲得家庭財(cái)產(chǎn)、家庭裝潢、人身意外、個(gè)人責(zé)任在內(nèi)的綜合保障。

此外，保險(xiǎn)公司應(yīng)加大房貸險(xiǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新力度，讓客戶(hù)更好地選擇適合自己的產(chǎn)品，不僅有利于促進(jìn)保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展，使逐漸被人們所忽略的的房貸險(xiǎn)“咸魚(yú)翻身”，同時(shí)也能給老百姓提供更多的保障。

　　如何讓房貸險(xiǎn)的作用發(fā)揮到最大？

問(wèn)題一銀行是房貸險(xiǎn)第一受益人？

銀行和政府要求保房貸險(xiǎn)的目的：一是保證貸款最直接和有效的收回，二是保證房屋作為抵押物的安全。因此，發(fā)生大額的賠款應(yīng)首先保證歸還銀行貸款，如果借款人有能力在出事后保證還款，銀行也可以不享受賠款，但是必須保證有優(yōu)先選擇的權(quán)利。

保險(xiǎn)公司是為銀行和投保人提供保險(xiǎn)服務(wù)的，是按照銀行和投保人的約定提供服務(wù)，保險(xiǎn)公司不能指定受益人。在貸款合同中，銀行要求作為第一受益人，也可以理解為合同的約定義務(wù)。因此，在還清貸款前，房貸險(xiǎn)是不能變更受益人的。

問(wèn)題二房貸險(xiǎn)交多少誰(shuí)說(shuō)了算？

目前，本市開(kāi)辦個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)的財(cái)險(xiǎn)公司包括人保、太平洋、太平等多家保險(xiǎn)公司，但其條款、費(fèi)率、手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及保單的格式目前均不統(tǒng)一。

據(jù)記者了解，天津市房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額是按照銀行的規(guī)定計(jì)算，一般按照房屋的購(gòu)置價(jià)或貸款本金加利息計(jì)算，個(gè)人不能自行確定。保險(xiǎn)費(fèi)率是按照貸款年限有所不同，但保險(xiǎn)金額不隨貸款年限變化。

問(wèn)題三：提前還貸退保不合算

由于央行提高了貸款利率，近來(lái)很多有償還能力的人選擇了提前還貸。當(dāng)他們得知能夠退保時(shí)，又急匆匆辦理退保手續(xù)。但中國(guó)人保天津分公司個(gè)險(xiǎn)營(yíng)銷(xiāo)部副總經(jīng)理崔志勇告訴記者，提前退保，保險(xiǎn)人不僅會(huì)損失一部分手續(xù)費(fèi)；一旦房屋出險(xiǎn)，就會(huì)落得房、財(cái)兩空的境地。

問(wèn)題四：房貸險(xiǎn)現(xiàn)在也可保生命

去年，在原有《個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)》的基礎(chǔ)上，人保財(cái)險(xiǎn)又推出了《個(gè)人貸款抵押房屋綜合保險(xiǎn)》。兩個(gè)條款的主要區(qū)別是房貸險(xiǎn)綜合險(xiǎn)除負(fù)責(zé)賠償條款約定的自然災(zāi)害和意外事故導(dǎo)致的房屋損失外，還負(fù)責(zé)借款人因意外傷害死亡和高度殘疾后，保險(xiǎn)公司將賠償其所欠的貸款。而前者只負(fù)責(zé)賠償條款約定的自然災(zāi)害和意外事故導(dǎo)致的房屋損失。