作為保險(xiǎn)業(yè)的首席“房哥”，中國平安近年熱衷于在房地產(chǎn)市場跑馬圈地，且偏愛成熟物業(yè)。

作為中國平安不動(dòng)產(chǎn)投資的主要平臺(tái)，近日平安信托對(duì)內(nèi)發(fā)布了《零售地產(chǎn)深度分析及投資策略》報(bào)告（下稱《報(bào)告》），一方面作為集團(tuán)內(nèi)部零售地產(chǎn)投資的路線指引，另外也映照了平安在商業(yè)地產(chǎn)投資方面的策略選擇。

優(yōu)先考慮12個(gè)城市零售地產(chǎn)

對(duì)于不同的零售業(yè)態(tài)，平安信托在進(jìn)行零售地產(chǎn)投資的過程中進(jìn)行了不同的策略安排?！秷?bào)告》顯示，在獨(dú)立商場的投資方面，平安信托認(rèn)為投資難點(diǎn)在于開發(fā)資金投入量大，資金回收期及盈利周期長，此類型零售地產(chǎn)需要大量的消費(fèi)群體支持，而三四線城市消費(fèi)薄弱，容易造成經(jīng)營困難。

多方綜合分析后，平安信托認(rèn)為有12個(gè)城市可優(yōu)先考慮進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)布局，即北京、上海、廣州、天津、西安、南京、無錫、蘇州、寧波、廈門、福州、長沙。

“目前國內(nèi)零售商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)規(guī)?？傮w數(shù)量可觀，但局部市場需要區(qū)別對(duì)待。”平安信托物業(yè)投資事業(yè)部副總經(jīng)理元磊對(duì)本報(bào)稱，有些地方由于歷史欠債、新城市發(fā)展以及產(chǎn)品的升級(jí)換代，按照城市發(fā)展規(guī)劃，供應(yīng)量的增加有其合理需求；但另外一些地方，出于各種需要盲目追求上規(guī)模、上檔次，勢必造成短期市場消化的停滯。

在具體的運(yùn)營上面，《報(bào)告》認(rèn)為，當(dāng)前傳統(tǒng)實(shí)體零售受電商沖擊面臨壓力，所以商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營策略可在初期加大中端餐飲等服務(wù)類業(yè)態(tài)比例，在穩(wěn)定期引入新鮮餐飲品牌，以此減輕消費(fèi)疲軟引發(fā)的營業(yè)額趨緩。

鐘情持有類物業(yè)投資

中國平安在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域一直保持著極大的熱情，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。

2009年之后，隨著中國房地產(chǎn)市場的繁榮，平安信托開始介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投融資環(huán)節(jié)，并將產(chǎn)品“基金化”。

目前，與平安合作的地產(chǎn)商包括萬科、金融街、富力、金地、藍(lán)光、金科、瑞安、金輝等多家企業(yè)，除了持有類物業(yè)，還包括住宅開發(fā)。

平安旗下持有型項(xiàng)目的資金來源包括保險(xiǎn)資金、機(jī)構(gòu)資金以及信托計(jì)劃資金，其中信托計(jì)劃的資金募集主要來自自建銷售團(tuán)隊(duì)。

截至6月底，平安持有類項(xiàng)目的累計(jì)投資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到180億左右，持有類物業(yè)資產(chǎn)池項(xiàng)目近20個(gè)。

元磊稱，除了經(jīng)驗(yàn)成熟的綜合體、商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目，平安信托還將在物流園、科技園項(xiàng)目上有更多的投入。從操作模式上，除了債權(quán)、股權(quán)和物權(quán)外，還將繼續(xù)探索資產(chǎn)證券化及地產(chǎn)基金等。

隨著2011年9月平安人壽獲得業(yè)內(nèi)首個(gè)直接進(jìn)行PE和不動(dòng)產(chǎn)投資的雙牌照資格，平安人壽就開始攻城略地。

平安人壽在不動(dòng)產(chǎn)投資方面，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金久期比較長，所以更傾向于選擇有穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)介入。與此同時(shí)，根據(jù)15%的比例上限，平安人壽投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)的額度近千億。